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福岡県糸島市で気軽に経営相談ができる税理士、小山知則です。
毎週金曜日にブログで私の専門としている経営と相続をメインに役立つ情報を綴っていきます。お楽しみに！
収益還元法には二つの方法があります。
一つは直接還元法、
もう一つはDCF法です。
今回は簡単な直接還元法を使ってコインパーキング投資を検証する方法をご紹介いたします。
なお収益還元法は、設備投資計画や事業計画を策定する際にも用いることができます。
直接還元法とは
1年間の純利益を投資対象の利回りで割って求めます。
例えば純利益が年間100万円、利回りが4％なら、
100/0.04＝2,500万円となります。
実際の計算例
駅前の広場式駐車場で収容台数は4台というケースで実際計算してみましょう。
日中の16時間は1時間200円で稼働率50％、
夜間の8時間は1時間100円で稼働率10％だったとします。
まず、一日の売上を計算しましょう。
①200円×16ｈ×50％×4台＝6,400円
②100円×8ｈ×10％×4台＝320円
①＋②＝6,720円
したがって、年間の売上は
6,720円×365日＝2,452,800円
年間のランニングコストを計算しましょう。
管理会社の手数料
固定資産税
機械一式の減価償却費など
ここでは、ざっくり820,000円とします。
純利益の計算
2,452,800円－820,000円＝1,632,800円
このコインパーキング投資が仮に5,000万円なら
実質利回りは3.2656％（1,632,800/50,000,000）です。
うーん今一つ。
ではこのコインパーキング投資が3,000万円ならどうでしょう？
実質利回りは5.2443％（1,632,800/30,000,000）です。
おっなかなか。
といった感じです。
まとめ
なんといってもコインパーキング投資のポイントは、立地による個別性が非常に強い（コインパーキング投資に限らず不動産投資全般）というところにあると思います。
・車の通行量、路上駐車の数など需要はあるのか？
・近くの集客施設に人の出入りは多いか、店舗ならその店が繁盛しているか？
・競合パーキングの有無、今後の進出可能性は？
・経営に影響を与える都市開発計画などはないか？
コインパーキング投資は一点集中投資になるので、これらの事を踏まえたうえで、直接還元法などの収益還元法により投資金額の妥当性を検証することが大事ですね^^
なお、今後自動車保有台数が減少し駐車場台数は増加してくることが予測されています（総務省：平成27年自動車駐車場年報より）。
長期での投資になるのでそれらの動向も考慮したうえで、他の複利効果が得られる長期分散投資などと比較検討するべきではないかなと思います。
次回以降もこのカテゴリーでは経営のヒントになるものをご紹介していきたいと思います。
それではまた。
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