土地を売った時の税金が全然違う(市街地価格指数)

いつもこの記事を読んでいただきありがとうございます。

福岡県糸島市の愉快な税理士、小山知則です。

これからも、毎週金曜日にこのブログで皆様のお役に立つ情報や面白い事を書いていこうと思います。よろしくお願いします。

内容は私が専門としています資産税と経営についてです。あとは糸島の魅力について徒然なるままに綴っていきます。お楽しみに！

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新年あけましておめでとうございます。

今回は、昨年土地や建物を売って確定申告をされる方必見の内容です(っ ` -´ c)

土地や建物を売却した場合以下の計算を行います。

 

譲渡損益＝収入金額－(取得費＋譲渡費用)

収入金額：売った金額

取得費：買った金額

譲渡費用：売るときにかかった経費

 

例えば39年前3,000万で買った土地を5,000万で売却し,諸経費が200万かかった場合

5,000万－(3,000万＋200万)＝1,800万・・・所得

1,800万×20.315％＝366万円・・・税金

 

しかし、相続した古い土地など買ったときの契約書がなくなっている場合は多い。

そんな時、買った金額はいくらにすべきでしょうか？

以下にいくつか例を挙げます。

 

1. 概算取得費(売った金額の5％)
2. 購入時の借入金から推定
3. 購入時の公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額を調べ推定
4. 市街地価格指数を使う
5. 記憶に任せる

 

1、について、国税庁タックスアンサーなどに掲載されており、徴収サイドが推奨する計算になるため最も納税額が多くなる選択だ。ちなみに今回の例では924万円の納税になる(ノ◇≦。)

2～3、について、合理的な算定価額には違いないかもしれないが、根拠が弱い。そして面倒くさい（笑）

4、につて、日本不動産研究所が発行しており最寄りの

官報販売所で購入できる(配達もしてくれるぞ)。

なおこの方法はH12年11.16裁決により審判所が認めている。

これは判例のような法的拘束力を持つものではないが、

公開裁決事例といって、「国税不服審判所が、納税者の

正当な権利利益の救済を図るとともに、税務行政の適正な

運営の確保に資するとの観点から、先例となるよう位置

づけられる」ものになります。

ちなみに、今回の例では399万円の納税になる(仮に6大都市の住宅地を売った場合)

 

5、について、確かな記憶によることを書面にして自己責任での申告となるでしょうm(_ _)m

 

私の結論は4です。

しかし、購入金額が判っているときは、当然原則計算ですし、購入時の地目が宅地であることや、契約書等がない事の理由がはっきり確認できること等、いくつか条件は必要です。

また、過去の申告につき1で計算したものを、4で計算し直して更正の請求が可能かというご質問がありますが、おそらく次の2点により不可能と考えます。

 

• H26年に非公開ながら審判所で納税者が負けている(そもそも宅地でもなかったが💦)。
• 更正の請求は、申告書に記載した課税標準等若しくは税額等の計算が国税に関する法律の規定に従つていなかつたこと又は当該計算に誤りがあつたことにより、税額が過大であるときに、税金の減額を請求する制度です。そうであれば、概算取得費を用いた当初申告は、適法で誤りない計算ということになろうかと思います。

 

今回は建物についての説明はしませんでしたが、土地や建物を売った時は納税額も大きくなることが多いので、しっかり計算して申告しましょうね┌(｀・_・´)┐

 

次回からは、確定申告の時期がもうすぐやってまいりますので、確定申告にまつわるエトセトラを書こうと思います。(資産税は？（笑）)乞うご期待！